The "Super-Agency" in the Shadow of the Prime Minister • Investigative Path

Along the turquoise waters of the Ionian Sea, where centuries-old olive trees meet concrete piers, the Albanian Riviera is experiencing what the government calls a “tourism renaissance.” From the luxury villas perched on the cliffs of Dhërmi and Himara, to the gated resorts of Sazan, to the soaring towers aggressively reconfiguring Tirana’s skyline, Albania is being marketed internationally as the new real estate Eldorado.

But behind the five-star facades and drone advertisements lies a dark battle for land, where historic owners, local heirs, and small buyers are being "suppressed" by a system that seems to have been designed with one primary objective: to serve powerful capital and developers.

Now, the Albanian government has submitted for public consultation the draft law for the creation of the “State Property Agency” (SPA), which aims to unite in a single structure an important part of the Albanian property system: cadastral registration, state property administration and the completion of old ownership processes, including legalizations, agricultural land and property treatment.

The public consultation is scheduled to close on October 7, 2026.

The proposal is presented as a historic solution that will dissolve the chaos of state offices and will finally conclude the legalization and compensation processes by 2028.

However, experts contacted by "shteg.org" say that this new draft law is building a regulatory highway that protects strategic investors, eases obstacles for developers on conflict lands, and places property rights under the absolute control of the executive branch.

The new draft law proposes the merger of three central institutions into a single structure: the State Cadastre Agency (SCA), the Property Treatment Agency (PTA), and the structure responsible for state properties.

This “Super-Agency” will no longer answer to the Ministry of Justice or an independent oversight body, but will be directly subordinate to the Prime Minister.

In the government's view, this unification will eliminate clashes between institutions that for years have been passing responsibility to each other. But for administrative law experts, this concentration represents a clear conflict of interest.

Agjencia Shtetërore e Pronës do të veprojë njëkohësisht si regjistrues publik i të drejtave private, si administrator e shitës i pronave të shtetit dhe si organ vendimmarrës për kompensimin e ish-pronarëve. Në rastet e mosmarrëveshjeve mes shtetit dhe një privati (apo mes një ish-pronari dhe shtetit), e njëjta agjenci do të jetë palë në konflikt dhe organi administrativ që merr e regjistron vendimin.

Nëse shteti vendos t’i japë një sipërfaqe bregdetare një ndërtuesi për një resort turistik, por mbi atë tokë ka pretendime nga familje vendase apo ish-pronarë, e njëjta agjenci që promovon projektin shtetëror do të jetë edhe ajo që vendos se cilit i takon karta e pasurisë.

Sipas nenit 40 të projektligjit, kur mbi një pasuri ka mbivendosje titujsh apo konflikte, kadastra vendos një “shënim informues”. Mirëpo, drafti përcakton shprehimisht se ky shënim “nuk e pengon disponimin e pasurisë nga palët titullare”.

Kjo do të thotë se një ndërtues apo zhvillues që ka siguruar një titull mbi një tokë ku ekziston një mbivendosje me pronarët historikë, është i lirë ta shesë atë, ta japë me qira apo ta vendosë si kolateral në bankë për të marrë kredi. Riskun e konfliktit pronësor ligji ia zhvendos blerësit të fundit apo pronarit të vjetër, ndërsa zhvilluesi realizon transaksionin financiar pa asnjë pengesë.

Më tej, projektligji përcakton se urdhri i bllokimit administrativ të një pasurie zgjat vetëm 30 ditë.

Nëse një qytetar i dëmtuar kërkon bllokimin e kartelës për të ndaluar ndërtimin e një resorti mbi tokën e tij, ai ka vetëm një muaj kohë për të marrë një masë sigurimi padie nga gjykata.

Në realitetin e sistemit gjyqësor shqiptar, ku pas reformës në drejtësi seanca e parë gjyqësore shpesh caktohet pas më shumë se një viti, marrja e një vendimi gjyqësor brenda 30 ditëve është pothuajse e pamundur. Pas ditës së 30-të, bllokimi hiqet automatikisht dhe ndërtuesi vazhdon i patrazuar.

Një tjetër pikë e diskutueshme e draftit të qeverisë është “Neni 33 (pika 1/b)”, i cili lejon që subjektet private të financojnë e të kryejnë vetë matjet teknike në terren për përmirësimin e regjistrit kadastral në zona të caktuara.

Një korporatë ndërtimi apo një zhvillues i madh që synon të ndërtojë një kompleks vilash në bregdet mund të financojë dhe punësojë gjeodetët e vet privatë për të ribërë hartën kadastrale të një zone të tërë. Banorët lokalë apo bujqit e vegjël, të cilët nuk kanë mjete financiare për të punësuar ekspertë privatë, rrezikojnë t’i shohin kufijtë e tokave të tyre të rikonfiguruar në sistem në dobi të projektit të madh zhvillimor.

Problematika nuk kufizohet vetëm në bregdet, por shtrihet thellë edhe në Tiranë dhe qytetet kryesore ku po ngrihen kulla shumëkatëshe.

Në tregun e ndërtimit, investitorët shpesh lidhin “kontrata sipërmarrjeje” me pronarët e truallit, ku u premtojnë atyre një përqindje të sipërfaqes së ndërtuar në shkëmbim të tokës.

Sidoqoftë, ndërtuesit shpesh refuzojnë ose vonojnë lidhjen e aktit përfundimtar të ndarjes së sipërfaqeve takuese, ndërsa nisin shitjen e njësive te blerësit e tretë.

Neni 52 i jep noterit deri në 30 ditë afat për të aplikuar për regjistrimin e kontratës së sipërmarrjes, duke lënë një “zonë gri” njëmujore ku ndërtuesi mund të bëjë premtim-shitje paralele të të njëjtave njësi.

Neni 53 rregullon lëshimin e certifikatave përfundimtare të përdorimit për ndërtesat e reja, por “nuk e kushtëzon marrjen e tyre nga ndërtuesi me përmbushjen e detyrimeve kontraktuale ndaj pronarit të truallit”.

Ndërtuesi mund t’i marrë certifikatat për pjesën e vet, t’i shesë dhe të largohet, ndërsa pronari i tokës mbetet pa aktin e ndarjes së sipërfaqeve takuese. Ndërsa ndërtuesit gëzojnë këtë fleksibilitet, qytetarët e zakonshëm përballen me një regjim të rreptë penalizimesh.

Neni 38 i projektligjit vendos një gjobë prej 10% në ditë të tarifës për çdo aplikim që vonohet përtej 30 ditëve, duke dënuar financiarisht qytetarët për vonesa dokumentare që shpesh shkaktohen nga vetë burokracia e zyrave noteriale apo gjyqësore.

Në Zvërnec, sipërfaqe masive të kësaj zone janë tjetërsuar ndër vite përmes mbivendosjeve administrative, kalimit në “fondin e tokës shtet” ose vendimeve kontroverse të ish-komisioneve të kthimit të pronave. Mbi këtë terren juridikisht të minuar janë hartuar planet e qeverisë për ndërtimin e resorteve elitare, të pagëzuara si investime strategjike.

Raportimet e shteg.org tregojnë se banorët vendas janë përballur me bllokime të kartelave administrative, refuzim të lëshimit të certifikatave të pronësisë dhe zëvendësim të hartave historike nga regjistrime të mëvonshme.

Ndërkohë, në mbarë vendin pjesa më e madhe e kartelave të pasurisë kanë shënime për mbivendosje titujsh apo konflikte mes shtetit, privatëve dhe investitorëve strategjikë.

Projektligji për Agjencinë Shtetërore të Pronës, sipas qeverisë, është përpjekje për të krijuar një administrim të integruar të pasurisë së paluajtshme, duke bashkuar në një sistem regjistrimin kadastral, administrimin e pronës shtetërore dhe përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë.

Në fakt, në të nuk përmendet Zvërneci dhe nuk ka asnjë gërmë që flet për një regjim të veçantë për kullat, tokat shtet apo investimet turistike. Por nëse projektligji miratohet në formën e tij aktuale, mekanizmat e tij nuk parashikojnë kthimin e tokës te banorët origjinalë, por “zhbllokimin institucional të investimeve” duke anashkaluar pretendimet pronësore në rrugë administrative.

Projektligji i ri parashikon se ASHP do të vendosë vetëm një “shënim informues”, i cili “nuk pengon disponimin e pasurisë”; zhvilluesit apo kompanitë që kanë siguruar leje ndërtimi do të mund të vazhdojnë punimet, të hipotekojnë truallin dhe t’u shesin vilat apo apartamentet blerësve të tretë, pavarësisht se pronësia mbi tokën është në konflikt të hapur.

Nëse banorët e Zvërnecit, apo dhe gjetkë, kërkojnë bllokimin administrativ të një kartele pasurie ku po ndërtohet një resort, ASHP-ja do ta bllokojë atë vetëm për 30 ditë. Nëse brenda 30 ditëve banorët nuk arrijnë të marrin një masë sigurimi padie nga gjykata, një mision pothuajse i pamundur për shkak të vonesave disamujore apo vjeçare në gjykata, bllokimi hiqet automatikisht dhe agjencia vazhdon regjistrimin e transaksioneve të investitorit.

“Mekanizmi i kufizimit administrativ parashikon një afat 30-ditor dhe, nëse brenda kësaj kohe gjykata nuk vendos masën e sigurimit, kufizimi mund të humbasë efektin” – thuhet në një nga komentet në faqen online ku është depozituar projektligji për konsultim publik.

I njëjti koment e lidh këtë drejtpërdrejt me rrezikun që ndërkohë të vazhdojnë regjistrimet e transaksioneve të zhvilluesit me persona të tretë.

Projektligji nuk thotë se “pas 30 ditësh zhvilluesi fiton pronën”, por çfarë vlere ka një konflikt pronësie nëse mekanizmi administrativ që e mban të shënuar atë konflikt mund të jetë më i shkurtër se koha që i duhet gjykatës për ta zgjidhur?

Në një parcelë bosh, kjo mund të duket si një çështje teknike. Por kur kemi një resort që shtrihet në lagunën e Nartës apo dhe kullat që ngrihen në çdo m² të Tiranës, projektligji duket se mbron “pronarët e rinj”.

Sepse ndërkohë që pronësia diskutohet, projekti mund të vazhdojë të prodhojë një ekonomi të re mbi tokën: kontrata sipërmarrjeje, premtime shitjeje, blerës, financime, hipoteka, njësi të individualizuara dhe, në fund, pronarë të rinj.

Sa më shumë hallka të krijohen, aq më pak konflikti i parë mbetet një konflikt i thjeshtë mes dy pretenduesve.

Po ashtu, me shkrirjen e Agjencisë së Trajtimit të Pronës (ATP), pretendimet e banorëve të Zvërnecit për kthim fizik të tokës bregdetare do të shmangen përfundimisht. Meqenëse toka fizike do të jetë zënë nga ndërtimet e resorteve dhe kaluar te blerësit e tretë, agjencia do t’u ofrojë banorëve vetëm kompensim financiar sipas çmimeve zyrtare të referencës, duke e tjetërsuar përfundimisht pronën historike në favor të zhvilluesve privatë.

Zgjidhja që ofron qeveria përmes Agjencisë Shtetërore të Pronës nuk synon të vendosë drejtësi për titujt e dëmtuar historikë, por të legalizojë faktin e kryer.

Të dhënat zyrtare të Agjencisë Shqiptare të Zhvillimit të Investimeve (AIDA) tregojnë se vetëm për vitin 2026 janë 13 subjekte që kanë përfituar statusin investim/investitor strategjik.

Të dhënat e shtegurban.org tregojnë se janë publikuar gjithsej 1,477 leje ndërtimi dhe pas këtyre shifrave qëndrojnë edhe konfliktet e pronësisë: në një pjesë të rasteve, pronarët realë vijojnë të sorollaten dyerve të gjykatave, në kërkim të së drejtës mbi pronën, ndërsa proceset për zhvillimin dhe ndërtimin e saj vazhdojnë.

The creation of the State Property Agency not only does not provide solutions to the cases, but its functioning is linked to the Law on Strategic Investments, which allows the state to expropriate private land for "public interest" for the benefit of private resorts with 1-Euro fees.

Lawyers contacted by shteg.org said that the draft law creates a perfect legal machinery that applies what lawyers call the "Facile Fact" doctrine.

The investor receives special status over a coastal or urban area and, if there are disputes or overlaps, Article 40 allows him to continue construction and alienation of units without being blocked by the “informative note”.

If the local owner requests a foreclosure, the 30-day deadline burns down before the court acts, while the villas or apartments are sold to third-party buyers and provided with occupancy certificates.

"The provisions for final registration and certificates do not establish a sufficient link between the registration of new units and the fulfillment of the investor's obligations to the land owner," the public consultation comments state.

At the end of this cycle, even if the original owner, after 10 or 15 years of legal battle, proves that the land was taken unjustly, the judicial system no longer orders the physical return of the land, in order to protect "good faith third party purchasers."

The historical owner is left with a theoretical certificate to receive minimal financial compensation from the state, according to official price maps that are far from the real market value.

Therefore, the lands of Zvërnec, where the coastline of the local community is gradually being replaced by luxury resort projects through overlapping cards and "state land", serve as the clearest microcosm of what is really at stake behind this reform.

So the new “Super-Agency” does not resolve the Zvërnec conflict, it simply erases it administratively. In this new regulatory architecture, the state is no longer acting as a guardian of constitutional property rights, but as a bureaucratic facilitator that formalizes the final transfer of coastal wealth from the hands of local communities to powerful construction capital./ Shteg.org

Po ndodh...

00:02 FJALEKRYQI

Free scheme October 5

18:21 POLITIKË

Dita 127-të/ Qytetarët mblidhen sërish kundër Kastës politike, nuk tërhiqen nga kërkesat

17:38 SPORT

Tension në prag të Irlandë-Izrael/ Trajneri irlandez përplaset me gazetarët dhe largohet

17:29 BOTA

Çfarë po ndodh? Tre tërmete të njëpasnjëshme alarmojnë Turqinë, më i forti 5.2 ballë

16:56 FJALEKRYQI

Champion scheme October 4

16:39 BOTA

Tensionet SHBA-Iran, goditet me raketa një tjetër anije nafte që kalonte në Ngushticën e Hormuzit

15:52 SPORT

Shaqiri dëmtohet në dorë, përfundon në spital pas miqësores së Baselit

15:39 SPORT

Argjentina triumfon 7-0 ndaj Burkina Fasos, afrikanët zbresin në fushë me ekipin U-23

Nga Arben Iliazi 15:28 IDE

Faik Konica, Man-History and History-Man

Nga Arben Iliazi

15:22 AKTUALITET

Kanabisi mjekësor dhe industrial, Qeveria cakton rregullat:  Kontrolle, monitorim me kamera, dronë dhe satelit

15:18 FJALEKRYQI

English Crossword Puzzle October 4

15:10 SHOWBIZ

Ribashkim pas 10 vitesh? Serenay Sarıkaya dhe Çağatay Ulusoy mund të rikthehen bashkë

14:53 SPORT

“Hera e parë që ndihem i turpëruar”, Modric shpërthen pas humbjes 7-0 të Kroacisë

14:47 AKTUALITET

Flakë në Zall-Herr/ Aktivizohet vatra e zjarrit në Tiranë, efektivë dhe mjete zjarrfikëse në terren

Dua të lexoj më shumë lajme